Destination prisée pour les vacances, Maurice devient une terre d’investissement immobilier. Ce privilège n’est plus réservé aux natifs et aux étrangers ayant fait un mariage heureux. Les placements dans la pierre et la terre sont désormais accessibles aux expatriés. Diverses solutions s’offrent à ceux qui sont en quête d’une certaine qualité de vie, conjuguée avec des opportunités d’affaires et une fiscalité douce offerte par ce jeune pays, également réputé pour son haut niveau de protection des investissements.
L’IMMOBILIER À MAURICE : UNE VALEUR SÛRE
Qui avait entendu parler des origines de Jean- Marie Gustave Le Clézio avant que son œuvre soit récompensée, en 2008, par le prix Nobel de littérature ? Maurice est pourtant féconde de gens de plume. De Léoville L’Homme à Natacha Appanah, en passant par Marcel Cabon, Ananda Devi, Shenaz Patel, Amal Sewtohul, Alain Gordon-Gentil et d’autres : les amis des lettres ont de quoi se régaler avec la production jaillie d’un morceau de terre magnifié en leur temps par Bernardin de Saint Pierre et Charles Baudelaire ! Moins faciles d’accès mais tellement émouvants, les écrits de Malcom de Chazal méritent aussi le détour. Inspiré par les recherches scientifiques menées au début du XXe siècle par le Réunionnais Jules Hermann, le poète décrit sa patrie comme l’un des vestiges d’un continent perdu, la Lémurie, jadis peuplé de géants, sculpteurs de montagnes. Plus prosaïquement, les historiens eux s’accordent à dire que ce petit caillou posé sur l’océan Indien est abordé pour la première fois au XIVe siècle par des navigateurs arabes. Ensuite, entre le XVIe et le XIXe, ce sont les Compagnies des Indes Orientales du Portugal, des Pays-Bas, de la France et du Royaume- Uni qui se le disputent. L’île est « redécouverte » depuis peu par des touristes de tous les horizons ou presque. Ils y apprécient, entre autres choses, la gentillesse des habitants, la douceur de vivre et les jolies plages. A leur regard s’offrent aussi des hôtels de luxe, de belles villas ornant une partie du littoral et quelques vénérables demeures datant de l’époque coloniale. Hormis cela, Maurice n’est pas connu comme un modèle pour ce qui concerne le cachet de ses constructions.
Depuis son accession à l’indépendance, la priorité de la jeune république est d’essayer d’offrir à chacun un toit décent, au risque de sacrifier la qualité. C’est parfois dommage pour les paysages qui méritent mieux. Aujourd’hui, le problème du logement n’est pas définitivement résolu – l’est-il quelque part ? – mais le secteur immobilier connaît une véritable mutation, en douceur mais en profondeur. Tous les segments sont concernés.
Les immeubles de bureaux et les centres commerciaux qui ont poussé comme des champignons en bordure d’autoroute au centre de l’île l’attestent : la pierre mauricienne, au même titre que la terre qui la supporte, constitue un élément patrimonial de valeur. Sur ce nouvel axe de développement économique, comme dans bien d’autres domaines d’activités, le groupe Rogers fait figure de pionnier, en se positionnant avec des services innovants, accessibles aux investisseurs étrangers, dans l’immobilier professionnel et le résidentiel de luxe.
DES INVESTISSEURS HEUREUX
En vacances à Maurice, combien de touristes caressent l’idée d’y acquérir une demeure ? Pas forcément pour y vivre à temps plein mais juste avoir un toit à soi, afin de s’y retrouver régulièrement, en famille ou entre amis. Avec l’espoir de pouvoir le revendre un jour ou l’autre, sans perdre d’argent, voire même avec une agréable plus-value. Pouvoir louer le bien quand on ne l’utilise pas, histoire d’amortir l’investissement. Et pourquoi pas, le transmettre sans frais à ses descendants.
Ces rêves d’un jour peuvent être concrétisés depuis que la loi a été corrigée par les élus de la jeune république. Encore récemment, l’acquisition d’un bien immobilier était exclusivement réservée aux Mauriciens de naissance ou à ceux qui le sont devenus par le mariage. Au cours des dernières années, de nouvelles dispositions légales ont été promulguées afin de permettre aux étrangers d’investir dans l’immobilier.
La plupart des transactions se font dans le cadre du dispositif identifié par le sigle IRS, pour Integrated Resort Scheme. Ce que l’on traduit généralement en parlant de développements résidentiels intégrés. Initiée à la fin des années quatre-vingt-dix, cette formule a déjà permis la vente de plus de 400 villas dans cinq ensembles immobiliers de luxe, dont deux programmes français. Le groupe Rogers est impliqué dans une opération de ce type. Aménagé sur 210 hectares au sein du domaine de Bel Ombre – Une destination dans la destination, qui occupe une surface sept à huit fois plus grande, comprise entre « le sommet des montagnes et le battant des lames » – les Villas Valriche, c’est à terme un programme de 288 villas, de 22 types différents offerts au choix des acheteurs. Toutes de style colonial, elles sont de plain- pied ou possèdent un étage.
Leur superficie varie de 250 m2, pour les modèles de deux ou trois chambres, à plus de 450 m2, pour les villas de trois ou quatre chambres, lesquelles peuvent être éventuellement construites avec une suite indépendante pour des invités. Toutes dotées d’une piscine à débordement, d’un salon de jardin abrité avec un espace restauration et barbecue, elles sont construites sur des parcelles allant de 700 m2 à plus de 3 000 m2, aménagées en jardin tropical. Chacune d’elles présente des finitions soignées et est équipée d’appareils haut de gamme. Elles offrent toutes un panorama ininterrompu et grandiose sur le golf, le lagon et l’océan à perte de vue. Les acheteurs disposent d’un large éventail d’options et de design d’intérieur, leur permettant ainsi de créer une atmosphère sur mesure.
« A tous égards, la villa dépasse de loin nos attentes », affirme Patrick Pearson, propriétaire de la première villa achevée.
« Ces villas offrent un excellent compromis, » ajoute Anne Pattenden, directrice d’un réseau international de consultants en ressources humaines. D’origine américaine, elle a quitté il y a quelques mois l’Angleterre où elle avait posé ses valises dans les années quatre- vingt, pour venir s’installer sur le domaine de Bel Ombre. C’est ce site qu’elle et son mari ont choisi comme base pour travailler, comme ils le font depuis une vingtaine d’années, avec des entreprises installées aux quatre coins de la planète : Amérique, Europe, Asie et Australie. « Nous n’avons pas acheté dans la perspective de faire un investissement. Si nous pouvons gagner de l’argent au moment de la revente, ce sera tant mieux mais ce que nous recherchons, c’est surtout une qualité de vie. D’ici ou d’ailleurs, c’est aussi facile d’être en contact avec nos collaborateurs pour préparer le travail. Et quand il faut aller voir les clients, nous prenons l’avion sans difficulté car le pays est bien connecté avec le reste du monde. » Fervente amatrice de demeures de caractère, Anne Pattenden est une ancienne propriétaire de manoirs datant du XIVe, XVe et XVIe siècles au Royaume-Uni. Ecœurée par les récentes réformes de la fiscalité britannique, elle décide en 2009 de liquider ses biens et de placer son patrimoine dans l’offshore mauricien. Elle garde un pied à terre en Afrique du Sud mais son choix de vie se porte sur Maurice. Et plus particulièrement sur cette région de l’île dont elle est tombée amoureuse, en y passant des vacances il y a quelques années.
C’est aussi comme cela que les choses commencent pour les Wilson, un couple de jeunes retraités sud- africains. John et Jenny ont fait carrière dans les études géologiques et dans la vente d’équipements destinés à l’exploitation de mines et de produits pharmaceutiques, un secteur dans lequel ils ont encore quelques intérêts dans divers pays d’Afrique. Après ètre venus plusieurs fois à Maurice pour des séjours d’agrément dans différents hôtels, ils décident d’y investir. Entre tous les projets IRS, ce sont les villas Valriche qu’ils ont préférées. Ils en achètent deux : une pour eux et l’autre pour leurs trois garçons, les épouses et petits-enfants, afin de pouvoir réunir la famille au grand complet pour les vacances.
« Les enfants vivent toujours en Afrique du Sud, où nous leur rendons visite régulièrement. Ils sont déjà venus pour deux séjours de deux semaines chacun, » explique Jenny, qui s’est installée définitivement en début d’année dans sa nouvelle résidence. « Ils nous envient de pouvoir passer autant de temps ici. Nous adorons le golf, et ce parcours qui est à notre porte est vraiment remarquable. Nous aimons beaucoup cette région dans laquelle nous nous promenons régulièrement, ne serait-ce que pour acheter les produits frais, poissons, fruits et légumes, dans les villages des alentours. Les gens y sont tellement gentils. On se sent vraiment en sécurité. »
Avec l’installation progressive de ces nouveaux résidents, la première tranche de 132 villas, dont 80 % sont vendus, touche à sa fin. Le domaine de Bel Ombre où elles sont implantées devient un lieu de vie. Même si les propriétaires ne sont pas tous présents à demeure. La plupart de ceux qui n’y séjournent que temporairement bénéficient en effet des avantages offerts par le système de gestion locative. La commercialisation des séjours en villa et les prestations offertes aux locataires se font sous la marque Heritage, c’est-à-dire à un niveau 5 étoiles. Quand les propriétaires ne sont pas là, ce sont donc des locataires qui jouissent des villas et des accès avantageux aux activités du domaine : restaurants, cuisine à domicile, spa, beach club, golf, salle de remise en forme, clubs pour enfants ou adolescents, randonnées, sports nautiques, etc.
Lors de leur séjour, les uns et les autres peuvent aussi apprécier l’évolution du niveau économique du pays. Avec pour corolaire, des possibilités d’investissement. Notamment dans l’immobilier professionnel qui connaît un développement sans précédent grâce aux changements de modes de consommation et la montée en puissance des activités de services aux entreprises. Ces phénomènes favorisent la création de centres commerciaux et la construction d’immeubles de bureaux.
UN FONDS COTÉ EN BOURSE POUR L’IMMOBILIER D’ENTREPRISE
Ses attaches historiques avec la plupart des secteurs productifs de Maurice, que ce soit l’industrie, l’hôtellerie, la grande distribution et, plus récemment, les services externalisés des entreprises, font du groupe Rogers un pionnier dans le secteur de l’immobilier professionnel. A l’origine, sa filiale Foresite Property est formée pour répondre à un besoin interne. Comme c’est souvent le cas, le savoir-faire maison trouve rapidement matière à s’exprimer au-delà du périmètre initial.
Le tournant est pris en 2008 avec l’achat des murs de deux centres commerciaux. Chacun est bâti autour d’un hypermarché – parmi les plus grands du pays – exploité par l’enseigne Jumbo, l’une des filiales régionales du groupe français Casino. Avec ces acquisitions, Foresite Property gére aujourd’hui un ensemble de plus de 53 000 mètres carrés dont près de 60 % sont utilisés à des fins commerciales, un peu moins de 30 % exploités par l’industrie et le reste occupé par des bureaux. La principale force de l’entreprise réside dans le taux d’occupation de son parc. En moyenne, il frôle 92 %, avec un maximum de 95 % dans le secteur commercial. Ce qui permet d’afficher un taux de rentabilité de 34 % et un retour sur investissement de près de 20 %.
Fort de ces bons résultats, au bout de quelques mois, le groupe Rogers va plus loin et lance une initiative jamais vue à Maurice : la création d’un fonds immobilier, dont le capital est ouvert au public et les actions sont cotées au second marché de la bourse de Port Louis. Ascencia, le bien nommé permet de lever des capitaux, destinés à développer le patrimoine foncier et immobilier du groupe. Une première ouverture de capital, qui devrait être prochainement suivie d’une deuxième, continue de faire des heureux. Outre les actionnaires qui voient la valeur de leurs titres en augmentation et perçoivent de confortables dividendes, Ascencia satisfait aussi les exploitants des espaces locatifs et des parties communes des centre commerciaux modernisés. Le premier bénéficiaire est celui de Phœnix, au centre de l’île, qui connaît une seconde jeunesse.
POUR LE BONHEUR DES MARQUES ET DES ACTIONNAIRES
Le centre commercial de Phœnix peut se targuer d’être aujourd’hui l’un des plus attractifs de Maurice. Depuis sa rénovation l’an dernier, ce site qui a accueilli, il y a bientôt 20 ans, le premier hypermarché du pays, brille de nouvelles enseignes. A côté des points de restauration aux couleurs de Mac Donald’s, Kentucky Fried Chicken et Pizza Hut, par exemple, les marques Nike, Levi’s, Aldo et Guess font vibrer la galerie marchande étendue et relookée. La présence de quelques-unes de ces griffes est le fruit d’un accord passé entre le groupe mauricien et Mercure International of Monaco (MIM), grand distributeur de produits de marque en Afrique, en Europe et aux Antilles.
« Nous apprécions beaucoup de travailler avec un groupe aussi sérieux et dynamique, capable de moderniser ses installations pour les régénérer et les mettre aux normes internationales », affirme Louis Ingey, le directeur de la filiale locale de MIM qui exploite à Maurice plusieurs grandes marques et enseignes internationales, dont Go Sport, Guess et Nike, par exemple, ainsi que son propre réseau de magasins, City Sports.
En attendant de lancer la deuxième phase de travaux du centre commercial de Phœnix et la rénovation du centre commercial de Riche Terre, au nord de Port Louis, Foresite Property prépare aussi d’autres projets. Dans ses cartons, figure en bonne place l’aménagement d’un ensemble mixte (résidentiel, commercial et bureaux) sur une zone stratégique du centre de la capitale dont Rogers a la maîtrise foncière. Le moment venu, ces développements seront lancés, avec des fonds d’Ascencia. Pour le plus grand bonheur de ses actionnaires, parmi lesquels Liberty Properties, le premier fonds immobilier en Afrique, lequel nourrit une solide confiance et de sérieux espoirs dans le marché mauricien, convaincu qu’il s’agit d’une valeur sûre.
