Exerçant depuis près d'une décennie, Brett Abrahamse maîtrise les rouages de l’immobilier africain. Il est également membre du conseil d’administration de Foresite Fund Management Ltd, qui gère le plus important fonds d’investissement immobilier coté en Bourse à Maurice, Ascencia, qu’il considère comme une excellente plate-forme pour permettre aux investisseurs d’accéder au marché immobilier du continent.
photos : ascencia
En vous fondant sur votre expérience, quel est votre constat du marché immobilier en Afrique ?
Le marché immobilier est très dynamique en Afrique subsaharienne. Le développement de l'immobilier et des infrastructures est porté par le boom des ressources naturelles, une population active grandissante et l’augmentation de la consommation intérieure. Je prévois la création de nombreuses opportunités dans presque tous les pays et dans tous les secteurs de l’immobilier sur le continent.
Comment expliquez-vous la popularité croissante des fonds immobiliers en Afrique ?
Les fonds immobiliers permettent à l’individu moyen d’investir dans des projets immobiliers de grande envergure et coûteux. Un exemple à l’île Maurice est Ascencia, le fonds d’investissement immobilier créé par Rogers, qui permet d’avoir sa propre part du Centre Commercial Phoenix, du Riche Terre Mall ou de Bagatelle – Mall of Mauritius avec seulement Rs 1 500 (€ 35). Il y a également de nombreux investisseurs qui mettent leur argent en commun, ce qui permet aux fonds immobiliers d’acheter un plus grand nombre d’actifs afin de diversifier leur portefeuille. Dans de nombreux pays africains, le gouvernement a été un acteur historique du marché immobilier. La situation est toutefois en train de changer et nous assistons à l’émergence de fonds immobiliers privés dans des pays tels que le Kenya, le Ghana et le Mozambique. Cette tendance devrait se poursuivre à l’avenir.
Quels retours peut-on espérer de l’investissement immobilier en Afrique ?
Le profil de rendement d’un placement est lié au risque associé à l’investissement dans un actif précis dans la partie du continent où il se trouve. Le rendement annuel de l’immobilier sur des marchés bien établis tels que l’Afrique du Sud, le Botswana et l’île Maurice est généralement de l’ordre de 8 à 12 %, tandis dans des pays tels que l’Angola, l’Ouganda et la Tanzanie, il peut aller jusqu’à 25 % par projet.
Et quelle est la place d’un fonds d’investissement comme Ascencia ?
Comme indiqué précédemment, Ascencia est une plate- forme idéale pour ouvrir l’accès au marché immobilier africain aux investisseurs ordinaires. Les fonds comme Ascencia sont bien gérés, avec des principes de gouvernance d’entreprise très stricts pour protéger les investisseurs. Le portefeuille d’Ascencia est aussi administré par des gestionnaires immobiliers et des gérants d’actifs professionnels, ce qui permet aux investisseurs du fonds d’optimiser leur rendement tout en gérant leurs risques. À l’avenir, Ascencia devrait également étendre son rayonnement hors de l’île Maurice vers le reste du continent, ce qui permettrait aux investisseurs d’accéder au boom immobilier qui s’y produit.
Quelles sont les possibilités qui peuvent être envisagées et quels sont les écueils à éviter ?
Selon moi, les meilleures opportunités sont dans l’immobilier commercial. Nous assistons à l’émergence d’une classe moyenne en croissance exponentielle.La plupart de ces gens s’intéressent aux marques et ont des revenus disponibles importants. Dans des pays tels que le Mozambique, l’Ouganda et la Tanzanie, ils n’ont toutefois pas accès à des centres commerciaux et lieux de divertissement de qualité. Il existe donc une réelle opportunité dans la création de tels espaces. Comme pour tout investissement, il y a des risques. Le principal risque en Afrique est la question de propriété des terres et de titres fonciers. Une fois ce problème surmonté, l’investisseur doit négocier la question des politiques fiscales et d’investissement uniques à chaque pays, ainsi que l’obtention des autorisations de construction des administrations locales.
Il existe aussi une perception que pour investir dans l’immobilier en Afrique, il faut s’engager dans un processus administratif complexe...
Les complexités administratives pour tout développement immobilier ne sont pas présentes en Afrique uniquement, mais à travers le monde entier. Toutefois, l’éloignement et les différences culturelles de certains pays ou villes rendent ce processus administratif beaucoup plus difficile. Pour réussir en Afrique, il faut de la patience et de la minutie. Il est également important de trouver des partenaires locaux respectables et solides.
Quelles sont vos prévisions concernant le marché du développement immobilier en Afrique à moyen à long terme ?
Je pense que le boom immobilier en Afrique n’en est qu’à ses débuts. L’accroissement des flux de capitaux privés en Afrique subsaharienne aura un impact positif sur la demande pour les produits immobiliers. Chaque nouvelle société qui ouvre des bureaux a besoin d’espace et chaque nouvelle boutique qui souhaite s’implanter quelque part cherche également un emplacement dans un centre commercial. Cela représente une formidable occasion pour les promoteurs et investisseurs immobiliers. Pour réussir, il faut de la patience et de la persévérance.
JEUNE LOUP DE L'IMMOBILIER
Âgé de 30 ans, Brett Abrahamse exerce dans l’immobilier et la gestion des actifs depuis neuf ans. Il est actuellement directeur de Terrace Africa.
Cette société a une stratégie de niche de développement immobilier dans des pays de la Communauté de développement d’Afrique
australe (SADC) tels que le Mozambique, la Zambie et le Zimbabwe. Elle prévoit d’y mettre en œuvre de petits projets d’immobilier commercial dans des villes secondaires. Avant de rejoindre Terrace Africa, Brett Abrahamse était responsable du développement des affaires chez Liberty Properties. Il faisait aussi partie de l’équipe qui a travaillé sur l’introduction
à la Bourse du Botswana de Letlole La Rona, une société proposant des emprunts obligataires à taux variable, ainsi que la mise en place de nouveaux contrats en Zambie, à l’île Maurice, au Botswana,
au Mozambique et au Swaziland. Brett détient un baccalauréat en commerce avec spécialisation en analyse financière de l’université de Stellenbosch et
a suivi une formation en développement immobilier
à la University of Cape Town Business School.
devenir Un acteUr maJeUr en aFriqUe
Constitué comme un fonds de placement immobilier (REIT), Ascencia a été créé en 2008 et s’affirme comme l’une des plus importantes sociétés immobilières cotées sur le marché secondaire de la Bourse de Maurice. Les objectifs du fonds sont de fournir des dividendes et une plus-value à long terme à ses actionnaires à travers l’acquisition de biens immobiliers fournissant à la fois des revenus locatifs et un potentiel de croissance en valeur. Le fonds a l’ambition de continuer à jouer un rôle de premier plan à Maurice et de devenir l’un des principaux fonds d’investissement immobilier en Afrique.
